Virage à 180 degrés pour Pierre & Vacances, qui change de modèle
Fini la promotion immobilière, place à l’exploitation touristique : Pierre & Vacances adopte une nouvelle stratégie. Explications avec Grégory Sion, le DG de la marque.
Le modèle économique historique de Pierre & Vacances réside dans le nom même de la marque. Par « Pierre », il faut comprendre promotion immobilière, et par « Vacances », exploitation touristique. « Désormais, nous nous concentrons plus sur l’aspect « Vacances » que sur l’aspect « Pierre », puisque notre nouvel objectif, c’est d’avoir des vacanciers ravis, qui reviendront le plus souvent possible », lance Grégory Sion, le directeur général de Pierre & Vacances.
Fini, donc, la mécanique de construction immobilière, qui permettait de réaliser une marge grâce à la revente à la découpe aux particuliers. « Dès que cela sera possible, nous privilégierons le modèle de l’asset-light, et plus particulièrement de la franchise ou du contract management, pour continuer de développer Pierre & Vacances », indique Grégory Sion. Un modèle économique calqué sur celui de l’hôtellerie et qui constitue une petite révolution pour le groupe fondé par Gérard Brémond.
Objectif : 2 900 nouveaux logements
En effet, Pierre & Vacances ne construira plus. « L’idée, c’est de résoudre une équation économique qui fait gagner tout le monde : le client, parce qu’il est satisfait de son expérience, l’exploitant, qui voit son fonds de commerce prendre de la valeur, et nous, qui gagnons de l’argent via les conditions habituelles d’un modèle de franchise (commission, commercialisation, etc…) ». Tout en réduisant considérablement les risques importants liés à la promotion immobilière.
Avec cette nouvelle stratégie, Pierre & Vacances ambitionne de référencer 2 900 nouveaux logements d’ici à 2026, en France (2 000) et en Espagne (900), installés dans 80 résidences. « Dont une quarantaine sous contrat de franchise », chiffre Grégory Sion. Car la marque ne ferme pas la porte à d’autres formes de partenariats avec les exploitants.
« Nous pourrons co-investir, si nécessaire, et si possible avec des partenaires institutionnels. Il y a encore une grosse partie du marché qui n’est pas prête à travailler avec le modèle de la franchise. Il faudra du temps, et de nombreux opérateurs nous demandent encore un loyer. Et nous ne nous l’interdisons pas : le développement « à bail » intervient en complément de l’asset-light, et permet, par exemple, de sécuriser de très beaux endroits », explique Grégory Sion.
Des relations parfois houleuses avec les propriétaires individuels
Car ce virage à 180° a le défaut de ne pas permettre au groupe d’avoir la maîtrise totale de la résidence qu’il vendra ensuite sous la marque. Même si la promesse reste inchangée. « Nous nous installons toujours dans les plus beaux endroits, et ça ne changera pas. Quant aux promoteurs avec lesquels nous travaillons, nous leur fournissons un cahier des charges très détaillé. Nous avons gardé un savoir-faire immobilier, en interne, pour être compétents ».
Autre avantage du contrat de franchise : la prise de distance entre le groupe et les propriétaires individuels, avec qui les relations ont parfois été houleuses pendant la crise sanitaire. A l’heure actuelle, plus de 12 000 logements appartiennent à des particuliers. « Ils demeurent nos partenaires historiques. Et nous continuons d’investir pour eux, sur l’expérience proposée sur site, sur la façon dont nous échangeons, etc… Nous avons connu des moments difficiles pendant la crise sanitaire, mais ils peuvent facilement comprendre l’intérêt de ce que nous faisons pour valoriser leurs actifs ».
Avec cette nouvelle stratégie, Pierre & Vacances veut contribuer au redressement du groupe Pierre & Vacances/Center Parcs, désormais bien amorcé. Baptisée Réinvention, le plan se déroule pour l’instant sans accroc, porté par une demande supérieure à ce qui était attendu.
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Bonjour,
Membre du Bureau de l’ADICDHB Association de Défense des Investisseurs du Center parcs des Hauts de Bruyères je me permets de réagir à cet article
Suite à une interview de Monsieur Franck GERVAIS publiée dans vos colonnes le 16 /02/2021 Notre Association a réagi en écrivant une lettre ouverte à Messieurs Brémond, Gervais et Abitbol, que vous avez publiée le 03/03/2021 sur votre site
Ce premier article de Presse a pu alerter les médias sur le sort réservé par le groupe PVCP à ses 18000 propriétaires bailleurs Individuels et nous vous en remercions
Depuis début 2021 les propriétaires individuels sont traités comme une variable d’ajustement.
Des avenants confiscatoires aux baux en cours ont été proposés pour apurer la situation, un grand nombre de propriétaires acculés à une situation financière intenable se sont résignés à signer ces avenants afin que PVCP reprenne normalement le versement des loyers (« garantis ») moyennant une franchise de 4à 5 mois.
Une autre part de propriétaires sont encore en cours de procédures judiciaires,réclamant l’application de l’ordonnance du 30 juin 2022 de la cour de Cassation qui oblige les preneurs à payer l’intégralité des loyers dits « COVID » retenus.
Depuis début 2020 (COVID) des baux sont et vont très prochainement arriver en fin de période contractuelle de validité, certains ont été prolongés en tacite reconduction, d’autres vont l’être très prochainement. Cet état de tacite reconduction oblige certes le preneur à maintenir les loyers, mais maintient les bailleurs dans une grande incertitude.
Un bien immobilier sous bail en reconduction tacite n’a plus de valeur marchande ! Car invendable
Notre Association ADIDHB a depuis octobre 2022 des contacts directs avec les Directions du groupe PVCP afin de normaliser les baux à renouveler et les mettre en conformité réglementaire.
C’est à dire :
(1) Maintien à minima du renouvellement du montant des loyers à celui du bail à renouveler (et même une revalorisation)
(2) De supprimer le plafonnement à 2% de l’indice de revalorisation des loyers et prendre l’ILC comme référence en lieu et place de l’IRL,
(3) Plafonner à 1 an de loyer le montant des travaux de remise en état en fin de bail, avec droit de regard sur la nature, l’opportunité et montant de ces travaux, Considérant comme abusive et illégale la clause proposée par PVCP (6% de la valeur d’acquisition du bien indexé par ICC sans plafond)
(4) Introduire une clause résolutoire permettant de fiabiliser la relation preneur, bailleur mise à mal lors de la période COVID
Notre Association a négocié jusqu’avec la Direction générale (dont Monsieur Franck GERVAIS) avec plusieurs réunions,. Mais PVCP campe sur des positions inacceptables et confiscatoires en réfutant les points 2, 3 et 4 sus désignés.
Les conséquences en seraient l’appauvrissement des propriétaires bailleurs, la forte dévaluation patrimoniale (niée jusqu’au niveau le plus élevé de la hiérarchie de PVCP).
À ce jour un cottage est proposé mis en vente sous mandat avec une décote allant de 30 à 40%de la valeur d’achat 2010 (chiffres vérifiables basé sur 3 mandataires du second marché) avec le commentaire suivant « le marché est difficile et nous n’avons pas d’acquéreurs potentiels » faut-il en déduire que ces biens ont une valeur nulle ?
Un projet de bail reprenant les points ci-dessus est considéré par notre Association en accord avec la majorité de nos membres (plus de 300) comme le minimum négociable supportable financièrement par le groupe PVCP sans affecter sa rentabilité et ses résultats.
Le groupe PVCP depuis début 2020 a décidé d’adopter vis à vis de ses propriétaires bailleurs individuels (sans qui il n’existerait pas) une attitude intransigeante et méprisante.
Puisqu’une négociation directe sans passer par le biais de Conseils n’a abouti qu’à une fin de non recevoir. Nous en passerons par le biais d’un ou plusieurs Conseils qui ont donné leur aval sur notre projet de bail.
PVCP n’en a pas fini avec le contentieux avec les bailleurs individuels !
Ci-dessous vous trouverez nos commentaires en gras sur votre fin d’article
Autre avantage du contrat de franchise : la prise de distance entre le groupe et les propriétaires individuels, Les propriétaires individuels ont-ils un jour été considérés comme partenaire ? avec qui les relations ont parfois été houleuses. Houleuses mais le rouleau compresseur PVCP n’a jamais dévié de sa route pendant la crise sanitaire. A l’heure actuelle, plus de 12 000 logements appartiennent à des particuliers. Ils étaient 18000 !6000 ont été éjectés dans des conditions particulièrement brutales « Ils demeurent nos partenaires historiques tout comme nos ancêtres les Gaulois font partie de notre histoire. Et nous (les propriétaires bailleurs individuels sont sollicités pour des travaux de montée en gamme 15€ de plus par nuitée pour PVCP et 16500€ de travaux dépensés par le propriétaire sans contrepartie en retour pour lui) en continuons d’investir pour eux, sur l’expérience proposée sur site, sur la façon dont nous échangeons, Les échanges sont stériles même pas une modification qui n’aurait aucune incidence sur les résultats d’exploitation etc… Nous avons connu des moments difficiles pendant la crise sanitaire, mais ils peuvent facilement comprendre l’intérêt de ce que nous faisons pour valoriser leurs actifs » Voir plus haut un bien acheté en 2010 358000€ (77m²) est proposé sous mandat de vente sur le second marché immobilier entre 220000€ et 192000€ net vendeur après exécution de 16500€ de travaux de remise en état (3 agences spécialisées consultées l’une d’elle demandant une mise sous séquestre 1 an de 10% du montant de la vente)
Avec cette nouvelle stratégie, Pierre & Vacances veut contribuer au redressement du groupe Pierre & Vacances/Center Parcs, désormais bien amorcé. Baptisée Réinvention, le plan se déroule pour l’instant ? sans accroc, porté par une demande supérieure à ce qui était attendu.
Cordialement en espérant que ce message aura retenu toute votre attention
Guy LERMIGEAUX membre du Bureau ADICDHB