Ces lits froids qui font frémir la montagne

C'est un dossier qui, hiver après hiver, glace un peu plus la filière touristique de montagne. D'après les estimations, entre 30 et 40 % des capacités d'hébergement dans les massifs français seraient jugées « froides », c'est-à-dire occupées moins de trois semaines par an. En cause, le choix de nombreux propriétaires de ne pas mettre leur hébergement en location et la vétusté d'une partie du parc immobilier. Loin d'être nouveau, le phénomène ne cesse de s'accroître, au rythme de 2 à 3 % de lits « refroidis » chaque année. Les acteurs du secteur ont longtemps préservé la bonne marche de l'économie locale en s'appuyant sur la construction de nouveaux hébergements. Mais le foncier disponible est désormais arrivé à saturation. La survie du tourisme de montagne implique donc de ralentir le refroidissement des lits marchands existants, mais aussi de « réchauffer » ceux qui sont sortis des circuits de commercialisation.

Convaincre les propriétaires de renouveler les baux

Le chantier concerne tout particulièrement les exploitants de résidences de tourisme, non seulement parce qu'ils disposent d'une part importante des capacités d'hébergements, mais aussi parce que c'est dans leur parc que se trouve la plupart des lits froids de demain. Le processus est bien connu : grâce à la défiscalisation, des milliers de particuliers sont devenus propriétaires d'appartements neufs, qu'ils avaient pour obligation de confier en exploitation à des opérateurs touristiques pour une durée de 9 ou 12 ans. Durant cette période, les lits bénéficient d'une commercialisation optimale. D'après une étude du cabinet Comète, citée par le SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme), ils sont en moyenne occupés 12 semaines par an, contre 11 semaines pour un lit en village de vacances ou 9,5 semaines pour celui d'un appartement géré par une agence immobilière. Mais c'est au terme des baux que les choses se compliquent. Car poursuivre la commercialisation implique que les propriétaires se réengagent, moyennant le financement d'indispensables rénovations. Un scénario qui « se produit dans 90 à 95 % des cas », assure Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT. Entre 5 et 10 % des appartements voient donc leur bail non renouvelé, mais ils ne se retrouvent pas forcément « congelés ». « On constate l'apparition d'un nombre croissant de lits tièdes, qui rejoignent un autre canal de commercialisation, celui des agences immobilières, explique Pierre Bréchard, le président du groupe SEML, qui chapeaute notamment la marque Mona Lisa (25 résidences). Or, ces agences sont moins performantes que nous pour aller chercher des clients hors vacances scolaires, alors même que nous avons besoin de stocks durant ces périodes. » Pour retenir les propriétaires et préserver ses capacités, l'opérateur propose donc à ceux qui ne souhaitent pas renouveler leur bail un contrat plus souple, à la manière de celui d'une agence immobilière.

Les sociétés foncières, la solution miracle ?

Mais comment convaincre ceux qui ne veulent ou ne peuvent pas financer des travaux de rénovation ? Au-delà des dispositifs réglementaires existants ou à l'étude (voir encadré), certains acteurs de la filière ont décidé de passer eux-mêmes à l'offensive. La Compagnie des Alpes a ainsi créé, depuis l'an dernier, des sociétés foncières dont la vocation est de racheter, dans les stations où le groupe exploite les domaines skiables, des hébergements « froids » pour les rénover et les remettre sur le marché. L'objectif reste toutefois modeste (500 appartements d'ici 2018) et la Compagnie des Alpes bénéficie du soutien de la Caisse des Dépôts, son principal actionnaire. Reste à voir si le modèle peut être dupliqué par les opérateurs de résidences. « Certains gros porteurs comme Pierre&Vacances à Avoriaz le font déjà », assure Pascale Jallet. Mais pour des hébergeurs de plus petite taille, l'opération reste hors de portée. « Même si l'on ne s'interdit rien, en l'état actuel des choses, nous restons concentrés uniquement sur l'activité d'exploitation », reconnaît Pierre Bréchard. Une prudence qui menace l'avenir des hébergements situés les plus bas, là où le déficit attendu d'enneigement dans les prochaines années dissuade tout investissement.

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