Hôtels de luxe : c’est le moment d’acheter

C’est la saison du mercato. Après le Lutetia et le Crillon, en 2010, Starwood Capital s’apprête à vendre le Concorde Montparnasse pour une centaine de millions d’euros. De son côté, Union Investment Real Estate annonce la cession de l’emblématique hôtel Marriott Champs-Elysées pour 215 ME. Morgan Stanley Real Estate Funds a, de son côté, cédé un portefeuille d’hôtels InterContinental, incluant le Carlton à Cannes, pour 450 ME à l’homme d’affaires libanais Toufic Aboukhater, l’ancien propriétaire du London’s Dorchester.

Depuis quelques mois, la vente de murs d’établissements de luxe témoigne de la reprise soutenue des transactions dans l’hôtellerie haut de gamme, et de l’intérêt des capitaux moyen-orientaux à la recherche de lieux prestigieux pour des placements à long terme. « Après un marché tétanisé par la crise en 2009, les capitaux du Moyen-Orient sont non seulement revenus, mais ils en sont aujourd’hui les acquéreurs quasi uniques », indique Patrick Sanville, directeur de BNP Paribas Real Estate Hôtellerie. Au cours du premier trimestre, les montants des transactions ont été cinq fois supérieurs à celles réalisées il y a un an à la même période, pour atteindre 500 ME. « Les achats se font par vagues, car ils sont directement liés à la flambée des taux d’occupation et des prix », indique Mark Watkins, président fondateur de Coach Omnium.

Et depuis un an, la reprise est bien là dans l’hôtellerie. Selon le dernier baromètre mensuel publié par le cabinet Deloitte, au cours du premier trimestre, tous les segments enregistrent des performances en hausse. Avec une croissance de 7,1 %, la progression est particulièrement marquée dans les établissements 4* et 5*. Ainsi, les achats et ventes d’hôtels continueront à croître cette année. Pour preuve, le groupe The Ascott Ltd (32 appart’hôtels Citadines en France) vient de racheter au Français Jean-Louis Costes l’Hôtel K pour ouvrir sa première résidence hôtelière sous sa marque Ascott dans la capitale, avenue Kléber.

UN REFUGE POUR LES INVESTISSEMENTS

L’instabilité politique et les révoltes dans le monde arabe ont par ailleurs renforcé la France en tant que destination refuge pour les investissements. En tout cas pour les capitaux moyen-orientaux et asiatiques, car l’hôtellerie haut de gamme est un marché qui échappe aux investisseurs français. Au point que le Fouquet’s Barrière est désormais le dernier palace détenu par un groupe hexagonal. « Aucun milliardaire français ne s’intéresse à ce type d’hôtel, car aucun palace ne gagne d’argent, les charges sont bien trop élevées, explique Mark Watkins, ce sont des investissements d’image. Les grands groupes hôteliers comme Starwood Capital et Accor sont également assez mal à l’aise avec le luxe et sont souvent, sous la pression des financiers, contraints et forcés de vendre. » En revanche, dans la grande majorité des cas, ils gardent la gestion des établissements : les enjeux et les coûts sont bien moins élevés.