« Afin de résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif et d'encourager la localisation de longue durée, il est proposé de poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la localisation nue et de la LMNP », indique le texte.
Le texte rappelle le lancement l'an dernier du dispositif « Jeanbrun » qui permet, sous condition de loyer abordable d'un logement non meublé, de déduire « un montant compris entre 3 et 5,5% du prix d'acquisition du logement, dans la limite maximale de 12.000 euros par an et par foyer fiscal ».
Vers un plafonnement de la déductibilité des amortissements
Pour rendre ce dispositif plus attractif, le gouvernement veut plafonner parallèlement la déductibilité des amortissements des logements meublés proposés à la location dans le cadre du régime LMNP: elle serait limitée à 2,5% de la valeur du bien, et à 7.000 euros par an et par foyer fiscal.
Pour un appartement acheté 200.000 euros, le propriétaire pourrait ainsi retirer chaque année 5.000 euros de l'assiette de revenus locatifs perçus sur laquelle sont prélevés les impôts.
L'amortissement serait de plus réduit à 1,5% dans la limite de 5.000 euros par an et par foyer fiscal pour les locations touristiques.
Ces amortissements n'étaient auparavant pas plafonnés et les taux appliqués par les propriétaires étaient « complètement aléatoires », explique à l'AFP la députée EPR Annaïg Le Meur, qui avait constaté dans le cadre d'un rapport publié en 2024 que « 68% des bailleurs en LMNP ne payaient pas d'imposition sur leurs revenus locatifs ».
Sur les 6 millions de propriétaires bailleurs particuliers, 1,37 million, soit près d'un quart, ont choisi le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) plutôt que la location « nue ».
« Après avoir touché à la fiscalité du LMNP au moment de la revente, on s'attaque désormais à son amortissement pendant la détention. À force de coups de rabot successifs, c'est tout l'équilibre de ce régime que l'on fragilise », défend Sylvain Grataloup, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers.
Pour Denis Lapôtre, président d'une fédération de propriétaires (FDPCI), « les propriétaires aujourd'hui n'ont plus aucun intérêt à investir ».
Ce régime fiscal peut également être utilisé par les loueurs de locations touristiques et ses avantages avaient été réduits en 2024 par la loi Echaniz-Le Meur de régulation des meublés de tourisme.
23% des logements loués en LMNP sont touristiques
Pour l'Observatoire français de la location meublée, lancé en septembre par le cabinet Amarris Immo, le syndicat des professionnels de la location meublée et la Fédération de défense des propriétaires et copropriétaires immobiliers, près de 23% des logements loués en LMNP sont des emplacements touristiques, selon une enquête réalisée auprès de 3.386 bailleurs propriétaires de 5.077 logements.
Entre 2011 et 2024, 1,27 million de nouveaux propriétaires bailleurs se sont déclarés à l'administration fiscale, principalement des bailleurs en statut LMNP, selon des données examinées par Amarris Immo, qui explique cette évolution par un tour de vis réglementaire en 2020 qui a obligé les loueurs touristiques à déclarer leurs revenus.
