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Résidences de tourime : la fin des mauvais plans ?

Le contexte : Plusieurs milliers d’investisseurs particuliers en résidence de tourisme ont été privés des loyers promis par les exploitants. Le résultat : Une quinzaine de gestionnaires a déposé le bilan ces deux dernières années. Quatre-vingts sites sont encore à reprendre. L’enjeu : Mettre fin aux dérives en moralisant le marché. La nouvelle loi sur le tourisme va dans ce sens.

Une hécatombe. Ces deux dernières années, une quinzaine de gestionnaires de résidences de tourisme a mis la clé sous la porte, faute de ressources financières suffisantes. Quiétude, Residhôtel, LVR, Mona Lisa Hôtels et Résidences, Transmontagne, Pearl Hotels et Resorts Developpement, Atrium Tourisme, Maisons de Biarritz… Aucun n’a pu échapper à la liquidation judiciaire. La cause de cette débâcle ? Depuis plusieurs années, des promoteurs peu scrupuleux proposent des offres locatives fantaisistes à des particuliers attirés par la défiscalisation rendue possible par un investissement dans un logement neuf destiné à la location. Sans réelle étude de marché ni expertise du secteur, ils ont promis monts et merveilles à plusieurs milliers de propriétaires, qui ont subi un préjudice important. Les sociétés gestionnaires n’ont pas pu assumer le versement des loyers et ont déposé le bilan.

« DE PLUS EN PLUS DE PROJETS »

« À partir de 2004, le crédit d’impôt s’est envolé pour favoriser le développement dans les zones rurales. Les promoteurs ont fait de plus en plus de projets et les investisseurs ont acheté sans même aller voir les sites. L’offre est rapidement devenue supérieure à la demande », explique Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Espérant réaliser des gains substantiels, les promoteurs ont fait construire des résidences sur des sites très peu touristiques ou fortement soumis à la saisonnalité. Par exemple, Transmontagne, dont l’offre était située dans les Alpes du Sud, a déposé le bilan après deux années sans neige. « C’est une crise qui concerne d’abord la moyenne montagne, où la demande n’est pas suffisante pour garantir les niveaux de loyers promis aux investisseurs », affirme Samuel Couteleau, consultant hôtellerie, tourisme et loisirs chez Deloitte. À cette mauvaise situation géographique s’est ajouté la crise financière, privant les résidences de la clientèle internationale que le marché français n’a pas pu compenser.

« DES PROMOTEURS CONQUISTADORS »

Les problèmes rencontrés ne sont cependant pas tous liés au mauvais taux de remplissage des résidences. Dans certains cas, même si ces derniers étaient très élevés, les prix proposés étaient trop bas et n’ont pas permis de payer les loyers. « Ce sont des gestionnaires conquistadors qui pratiquent des promotions alors que la saison n’est même pas encore commencée », commente Sylvain Briot, directeur du développement d’Odalys. Le SNRT estime que 80 résidences sont encore en attente de repreneur, sur un parc locatif total en France de 1 800 hébergements. Certains sites ont même été abandonnés par les promoteurs, qui n’ont jamais terminé les travaux. D’autres ont déjà été transformées en résidences étudiantes ou sociales. « Le syndicat a tiré la sonnette d’alarme dès 2006. En 2008, une charte des bonnes pratiques en zone de revitalisation rurale a été éditée. On ne s’improvise pas gestionnaire », souligne Pascale Jallet, du SNRT. Alors comment convaincre des sociétés de reprendre en gestion ces sites à première vue sans avenir et avec des loyers hors de prix ? Certains propriétaires se sont en effet vu promettre par leurs promoteurs des rendements proches de 60 % du chiffre d’affaires de la résidence, alors que le montant d’un loyer dépasse rarement 30 %.

PEU D’OPPORTUNITÉS À SAISIR

Dans ce contexte, reste-t-il encore des opportunités à saisir ? « Il y en a très peu. Car pour qu’une résidence soit rentable, trois paramètres doivent être réunis : une bonne localisation, des prestations de qualité et un niveau de loyer honnête », souligne Gérard Brémond, président du groupe Pierre et Vacances, qui n’a d’ailleurs repris que deux résidences du groupe en difficulté Intrawest : Arc 1950 et Flaine Montsoleil. Odalys, le second opérateur sur le marché des résidences de tourisme, ne se précipite pas lui non plus sur tout ce qui se présente. « Odalys a fait un grand examen de l’offre en attente de reprise, indique Sylvain Briot. Seules cinq résidences gérées jusque-là par des sociétés défaillantes ont rejoint notre parc. Mais globalement, le niveau des loyers est beaucoup trop élevé. Certains ont dû être baissés jusqu’à 22 %. » D’autres groupes, plus petits, veulent au contraire participer à la reprise des résidences pour se développer rapidement. « Certains réseaux ont une carte à jouer, mais ils doivent être très prudents sur le choix des sites », prévient Samuel Couteleau, consultant hôtellerie, tourisme et loisirs chez Deloitte. C’est le cas de la société Exhore, spécialisée dans la gestion hôtelière et qui se positionne sur le marché des résidences de tourisme. Pour gagner la confiance des propriétaires lésés, Exhore s’engage à leur permettre de suivre quotidiennement l’activité et les résultats d’exploitation réalisés. « C’est unique, souligne Yannick Auré, fondateur d’Exhore, aucun gestionnaire n’offre une telle transparence. En cas de problèmes, notre méthode permet en effet aux propriétaires de réagir avant que la société ne tombe entre les mains d’un mandataire. Ce qui est très rassurant. » Car comment garantir la rentabilité d’un établissement qui ne l’était pas auparavant ? « La seule garantie serait bancaire et couvrirait la totalité du bail. Personne ne le fait. Les entreprises leader, comme Pierre et Vacances et Odalys, convainquent par leur sérieux et leur expérience. N’ayant pas cette notoriété, Exhore fait des prévisions très précises d’activités à douze mois, avec un suivi au jour le jour », poursuit Yannick Auré. Sur un plan légal, plus de transparence et de professionnalisme sont, désormais, également requis. La loi de développement et de modernisation des services touristiques, promulguée en juillet 2009, tient compte des dérives du secteur et participe à la moralisation du marché. Elle introduit des contraintes qui renforcent les obligations des exploitants (lire l’encadré pages 34 et 35).

LA PRUDENCE SEMBLE ENCORE DE MISE

« Le Syndicat national des résidences de tourisme est globalement satisfait de cette loi, car il était indispensable, pour assainir le marché, de revenir à un bail de neuf ans ferme et d’impliquer le gestionnaire en amont du projet », indique Pascale Jallet. Alors, peut-on aujourd’hui considérer que la crise que vient de traverser le secteur des résidences de tourisme est terminée ? « Le plus gros est passé. Il y aura encore des ajustements à faire, mais la consolidation est achevée », prédit Gérard Brémond. La prudence semble néanmoins encore de mise. La liquidation judiciaire du groupe Mona Lisa Hôtels et Résidences, qui exploitait 28 établissements en France, a été prononcée le 28 janvier dernier.

Les promoteurs ont fait construire des résidences sur des sites très peu touristiques ou fortement soumis à la saisonnalité

Certains propriétaires se sont vu promettre par leurs promoteurs des rendements proches de 60 % du chiffre d’affaires de la résidence

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