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La tendance est aux séjours de proximité

Le PDG du leader européen des résidences de vacances commente les résultats de son groupe annoncés récemment, et les met en perspective. Il évoque aussi sa politique immobilière, le positionnement de ses marques et ses projets.

Vous avez annoncé il y a quelques jours une perte semestrielle de 18,9 ME. Faut-il en déduire que l’hiver a été difficile ?

d Structurellement, le chiffre semestriel n’est pas révélateur du résultat de l’exercice (1er octobre-30 septembre) puisque notre résultat annuel d’exploitation net s’élèvera à +95 ME. En effet, notre pôle tourisme français – à savoir Pierre & Vacances, Maeva, Résidences MGM et Latitudes – possède un parc touristique plus important à la mer qu’à la montagne. Notre activité est donc moindre en hiver. Center Parcs est moins impacté car l’exploitation se déroule 12 mois sur 12 et les fluctuations saisonnières sont moins fortes. Les deux additionnés font que 60 % de notre chiffre d’affaires se réalise sur la saison d’été. A contrario, nos dépenses sont linéaires sur toute l’année, d’où une perte structurelle. Par ailleurs, nous avons subi cette année un effet calendaire, avec des vacances de Pâques décalées au second semestre.

Dans ce contexte, quelles sont vos prévisions pour l’année ?

d Elles sont positives, avec un résultat opérationnel prévisionnel en progression de 27 %, du fait de la conjonction d’une réduction de coûts de 22 ME et la progression de notre chiffre d’affaires. Les mois d’avril et mai ont été très supérieurs à l’an dernier, grâce aux vacances de Pâques et aux ponts. Avril affiche par exemple +10 % pour le pôle tourisme français. Autre élément important : le carnet de commandes pour l’été est en progression, de 4 % pour Center Parcs et de 6 % pour les autres activités.

Cette amélioration de vos performances n’est-elle pas le reflet du comportement des Français, qui ont peur de partir à l’étranger ?

d Pour notre pôle tourisme France, les Français représentent environ deux tiers de la clientèle, pour un tiers d’Européens, essentiellement du Nord. Dans les Center Parcs, il s’agit pour l’essentiel d’une clientèle de proximité, donc des Hollandais dans nos sites des Pays-Bas, des Allemands en Allemagne… Au global, nous avons accueilli quelque 6,4 millions de clients en 2005, dont 50 % de Français. Cette amélioration de nos résultats résulte de deux effets cumulatifs. Tout d’abord, après les résultats décevants de l’été dernier, il faut noter l’énergique mobilisation de toutes nos équipes tant en production qu’en marketing vente. Mais il y a aussi sans aucun doute, sans qu’il soit possible de le mesurer, un effet conjoncturel positif. Les malheurs du monde, que je déplore, ont un impact favorable sur le tourisme de proximité. Il convient aussi de rappeler les cycles du tourisme. En 2004 et 2005, la tendance était favorable aux voyages en avion, avec l’émergence de destinations nouvelles comme la Croatie, alors que 95 % de notre clientèle vient en voiture. Aujourd’hui, les séjours de proximité reprennent l’avantage.

Depuis quelques années, on constate que votre croissance s’est faite d’abord sur votre pôle immobilier, avant le tourisme…

d Il n’y a pas incompatibilité mais au contraire complémentarité entre les deux pôles du groupe Pierre & Vacances. En période de forte croissance économique, c’est le tourisme qui se porte bien alors que l’immobilier, comme les taux d’intérêts sont généralement élevés, est moins porteur. Inversement, quand la croissance est molle et les taux d’intérêts plus bas, la pierre représente une valeur refuge. Ce qui est particulier, c’est que le cycle de prospérité immobilière n’a jamais été aussi long, puisqu’il dure depuis huit ans. Nous nous sommes inscrits dans ce cycle favorable avec un double effet positif : une contribution importante du pôle immobilier aux résultats du groupe, et la constitution d’un parc touristique adapté à l’évolution de la demande, avec des appartements plus haut de gamme, des équipements de meilleure qualité… Mais l’effet le plus marquant est que ce fort développement immobilier a porté d’abord sur des résidences existantes, souvent localisées de manière remarquable, que nous rénovons lourdement.

Est-ce aussi une manière de contourner la difficulté de trouver aujourd’hui de nouveaux sites de qualité ?

d Effectivement, les possibilités foncières de qualité en France sont devenues extrêmement rares. Même si le littoral français n’est pas aussi construit que l’affirment certains détracteurs, il est important de protéger des espaces naturels qui constituent une des richesses touristiques de notre pays. La priorité n’est donc plus la construction mais la rénovation des hébergements et des équipements existants. Ainsi, 3 000 appartements ont été rénovés par Pierre & Vacances sur les quatre derniers exercices. La grande force du groupe, c’est que nous bénéficions d’emplacements exceptionnels, en particulier sur le littoral méditerranéen. Un cas unique, car nous avons pu conjuguer deux métiers :la promotion immobilière et le management touristique.

L’an dernier, vous expliquiez vos résultats en baisse par une désaffection de certaines clientèles étrangères. La France ferait-elle moins rêver, ou est-elle devenue trop chère ?

d Je ne le pense pas. La France conserve une fantastique attractivité, même si elle n’a pas suffisamment remédié à quelques faiblesses connues, comme l’accueil, la pratique des langues étrangères ou parfois le manque de convivialité. Il ne faut pas faire d’autosatisfaction, mais pas d’autoflagellation pour autant… Je suis un partisan de l’euro, car il renforce l’Europe et évite, d’une façon définitive, les dévaluations compétitives dont le tourisme français a été victime dans le passé, quand par exemple la lire et la peseta étaient dévaluées. Aujourd’hui, la France, l’Espagne et l’Italie sont dans le même bateau et ont des coûts salariaux et d’équipements très proches. La compétition la plus intense se fait avec les pays en développement, où les coûts d’investissements et d’exploitation sont plus faibles. On constate cette année, après une concurrence violente des pays émergents et une forte mode en leur faveur, un certain rééquilibrage vers la France, avec des Français qui restent davantage dans leur pays, et un contexte économique plus favorable en Europe, en particulier en Allemagne. La fréquentation étrangère en France devrait donc être en net progrès cet été.

Le prix de vos produits n’est-il pas un frein à votre développement ?

d Nous avons fait des comparaisons très précises avec l’offre d’autres pays, incluant les transports et les loisirs. Nous sommes très compétitifs. Mais nous devons améliorer notre communication car nos prix sont affichés par appartement et non par personne, ce qui nous dessert. Nous allons à l’avenir de plus en plus communiquer sur des prix par personne.

Vos différentes marques ont été repositionnées. Jusqu’ou pouvez-vous aller dans cette segmentation ?

d Pierre & Vacances est la marque haut de gamme et nous allons dans le sens d’une élévation de la qualité. En revanche, il n’est pas question de faire de Maeva une marque low cost. Les localisations sont bonnes, les rénovations de qualité, l’offre restera moyen de gamme, avec une différence de prix de l’ordre de 20 à 25 % avec Pierre & Vacances. L’élaboration des prix est de plus en plus complexe mais ils doivent rester lisibles pour le client. A ce titre, la réorganisation que l’on met actuellement en place va encore permettre d’améliorer la visibilité de nos produits. A partir du 1er septembre, chaque marque sera une business unit distincte, avec ses objectifs de chiffre d’affaires et de résultats. Même si elles bénéficieront de centres de compétences communs, par exemple les forces commerciales. Denis Wathier prend la responsabilité du pôle Maeva, Robert Oerstmann, l’actuel directeur de l’ensemble de l’exploitation, dirigera le pôle Pierre & Vacances.

Quelles sont vos ambitions en termes de développement dans les prochaines années ?

d Nous gérons 35 000 appartements et maisons en France et nous entendons continuer à nous développer. Nous avons étudié le dossier VVF mais nous n’avons pas voulu outrepasser certaines équations financières, avec des travaux de rénovation très élevés. Nous n’avons pas d’autres projets de croissance externe en France à ce jour. Nous venons en revanche d’ouvrir un village en Ardèche, sur un site existant totalement reconstruit. Le potentiel de résidences à la campagne est important. Mais pour surmonter les problèmes de saisonnalité et de tarifs, il faut proposer beaucoup d’activités afin d’attirer les familles et les clientèles étrangères. La campagne constitue sans nul doute un potentiel de développement important pour la France.

Qu’en est-il de votre projet à Disneyland Paris ?

d J’espère une décision sur ce projet pour fin 2006. J’y crois beaucoup. Il s’agit d’un grand complexe touristique de 25 000 lits sur 550 hectares, à 6 km des parcs Disney, avec différents pôles thématiques, lacustre, forestier, sportif. Des équipements accompagneront l’ensemble, avec un concept tenu secret, mais qui dépasse le simple parc aquatique.

Et à l’étranger ?

d En Italie, les objectifs sont limités car les développements réalisables sont rares. En Espagne, nous visons 25 000 lits en 2009 contre 5 000 aujourd’hui. Il existe des centaines de kilomètres de littoral constructibles et les permis de construire sont plus faciles à obtenir. Le Maroc nous intéresse également. On réfléchit à la meilleure stratégie possible, dans les nouvelles stations touristiques, à Marrakech ou Agadir. A la fin de l’année, nous aurons défini notre politique en termes de localisation, de type d’offres, et nos objectifs quantitatifs, pour des ouvertures sans doute dès 2008. Ce sera notre première installation hors zone euro. Pour la marque Pierre & Vacances City, nous avons une ambition encore plus large en termes de diversité de pays. Nous exploitons actuellement 2 000 appartements, essentiellement à Paris et en région parisienne. Nous souhaitons disposer de 35 résidences d’ici cinq à sept ans, contre 15 aujourd’hui, dans les grandes capitales européennes. Cela passera par des rachats, des transformations de bureaux ou d’hôtels. Nous ouvrons à Bruxelles l’an prochain ; à Paris, en bord de Seine près de la tour Eiffel au premier trimestre 2007.

Quelle place réservez-vous aux agences dans la commercialisation de votre offre ?

d Les agences représentent 5 à 6 % des ventes du pôle tourisme français. Ce n’est ni négligeable, ni négligé ! Nous avons pour priorité d’améliorer nos taux d’occupation et nos prix moyens de vente. Tout canal de distribu

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