Les résidences de tourisme réinventent la France

Inventé dans les années 70 par Gérard Brémond, PDG de Pierre & Vacances, le concept des résidences de tourisme connaît, depuis une dizaine d’années, un renouveau éclatant. Le marché s’est développé à toute vitesse, porté par la bulle de l’immobilier, et par une demande croissante. Les résidences de tourisme représentent, aujourd’hui, 565 000 lits et conservent un taux d’occupation moyen de 72 % depuis plusieurs années, alors que l’offre ne cesse de croître. De plus, les périodes d’ouverture sont de plus en plus larges, allant du printemps à l’automne, témoigne Pascale Jallet, secrétaire générale du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Ne se contentant plus d’être une simple alternative à l’hôtellerie, les résidences s’imposent comme un produit à part entière. L’année prochaine, le cabinet d’études KPMG les inclura dans son enquête annuelle sur l’hôtellerie. Cette réussite s’appuie sur les efforts menés par les grands groupes (Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange…) pour rénover leur parc et multiplier les prestations, mais aussi sur l’inventivité de plus petits opérateurs qui commencent à se faire connaître et renouvellent le produit, comme Maisons de Biarritz, Quiétude Evasion ou Intrawest.

Services attractifs, liberté…

Alors que l’hôtellerie de loisirs a tardé à se renouveler, les résidences de tourisme répondent aux nouvelles attentes des consommateurs. Les clients recherchent plus d’indépendance et veulent se sentir comme chez eux. Les résidences leur offrent un hébergement plus spacieux et plus économique que l’hôtellerie. En cuisinant chez eux, ils font des économies sur la restauration. Cela convient particulièrement aux familles recomposées et aux groupes d’amis, estime Yannick Ainouche, DG du groupe Quiétude. La résidence de tourisme prend des parts de marché à l’hôtellerie, aussi bien dans les villes en séduisant la clientèle affaires, que dans les sites de loisirs, où l’hôtellerie classique n’est plus adaptée, confirme Michel Decroix, DG des opérations du groupe Maisons de Biarritz, qui exploite des résidences sous sa filiale MdB Exclusive Hotel Resorts. Martine Balouka, DG tourisme de Pierre & Vacances a un point de vue plus modéré. Les résidences de tourisme ne remplacent pas l’hôtellerie. Ce sont deux produits complémentaires. Elles prennent plutôt des parts de marché aux meublés diffus, affirme-t-elle. Il y a une forte demande, car c’est une formule intermédiaire entre les clubs, les hôtels et la location, résume Pascale Jallet, du SNRT. Il est vrai que la frontière entre les résidences de tourisme, l’hôtellerie et les villages de vacances tend à s’estomper. En témoigne le partenariat entre Lagrange et Look Voyages pour créer un Club Lookéa, à Port-Camargue. Certes, pour bénéficier d’autonomie et de tarifs attractifs, certains clients sont prêts à renoncer aux services hôteliers, comme le ménage quotidien ou la permanence d’un employé à toute heure. Mais certains d’entre eux recherchent aussi, dans les résidences, les services proposés dans l’hôtellerie. Ainsi, les résidences haut de gamme proposent de nombreux services à la carte (petit déjeuner, forfait ménage ou lits faits à l’arrivée, courses dans le frigidaire, location de skis…). Certains opérateurs, comme Odalys, misent sur les familles en leur proposant des clubs enfants ou des animations spécifiques en haute saison. Une liberté qui plaît à la clientèle. Loin de choisir ce mode d’hébergement par défaut, les clients sont de plus en plus attirés par la qualité des services. De petits opérateurs ont ainsi développé des concepts innovants qui connaissent un succès croissant.Créé en 1998, Quiétude Evasion propose un parc de 15 résidences, dont certaines sont composées de villas avec piscines semi- privatives (une pour deux maisons). Les jardins sont entretenus toute l’année, et la réception est ouverte 24 h/24. Pour les investisseurs, c’est une solution alternative à l’achat d’une maison de campagne. Et pour les vacanciers, c’est une formule plus rassurante que la simple location d’une villa. MdB Exclusive Hotel Resorts va encore plus loin dans le luxe. Le groupe, originaire du Sud-Ouest, s’est développé sur la Côte d’Azur. Son offre compte dix résidences dont cinq resorts de villas de luxe équipées de piscines privatives. Son produit phare, le Domaine de Fayence, dans le Var, compte 50 villas avec piscines privées et 100 maisons de village, équipées d’appareils électroménagers de luxe. Le domaine dispose également d’un sauna, d’une piscine de 200 m2, d’un restaurant, d’un bar et d’un club enfant, soit toutes les prestations d’un resort hôtelier ou d’un village de vacances. Loin d’être réservés à la clientèle étrangère, ces produits attirent 50 % de clientèle française. D’autres opérateurs poussent encore plus loin l’intégration des services. C’est le cas d’Intrawest, un important promoteur canadien qui s’est implanté en France avec le resort Arcs 1950, exploité par sa filiale Intrawest Lodging. Il comprend huit résidences de 690 appartements de catégorie 4*, dont quatre sont franchisées chez Radisson. Le resort intègre également six restaurants, dont deux gérés par Intrawest (les clients peuvent même choisir une formule en demi-pension), une piscine, un sauna, un hammam, une salle de fitness, un club enfant et des commerces. L’originalité réside dans le fait que de nombreuses activités (randonnées avec accompagnateur, tir à l’arc, tennis, animations musicales…) sont incluses dans le prix. Le resort s’insère également dans un plan d’urbanisme de la station, qui lui permet de bénéficier de rues piétonnes. Enfin, les investisseurs sont associés à la gestion globale du resort et peuvent voter en faveur de l’implantation de tel ou tel commerce. Intrawest Lodging déclinera ce concept, cet été, à Flaine (74), avec l’ouverture de deux résidences, qui seront complétées de quatre autres, dès 2010.

Place à l’écotourisme

Si le luxe est l’une des évolutions des résidences de tourisme, elles ont également su saisir la tendance de l’écotourisme. Elles répondent ainsi non seulement à une demande des clients, mais aussi à une exigence des collectivités territoriales, qui imposent de plus en plus souvent des normes de constructions écologiques. Avec les Center Parcs, Pierre & Vacances s’est fait le chantre de ce retour à la nature. Il vise encore plus loin, avec un projet de village écologique, en partenariat avec Euro Disney. Il doit donner le jour à un complexe de 5 000 maisons et résidences de tourisme sur un espace de 520 ha, à 6 km de Disneyland, et ce, dans un esprit d’écotourisme. Le projet est toutefois toujours en attente d’autorisations administratives. MdB Exclusive Hôtel Resorts projette l’ouverture d’un resort à Grasse, en 2010, deux fois plus grand que le Domaine de Fayence. Il a été conçu avec des spécialistes de l’environnement, et prévoit des voitures électriques pour la circulation et des chalets sans climatisation. Le groupe travaille également sur un projet en montagne, à Champerry, en Suisse, répondant à des normes écologiques drastiques. De son côté, Eurogroup, qui dispose de 65 résidences à la mer, à la montagne et à la campagne, inaugurera, en juin, un village de résidences nature autour d’un lac, à Val Joly, dans le Nord-Pas-de-Calais. Equipé d’un centre aquatique, le complexe sera ouvert toute l’année.

De nombreuses innovations

Si ces nouveaux opérateurs grandissent à vive allure, ils ne déstabilisent pas pour autant les leaders du métier. Nous voyons la concurrence très sainement. Avec 281 résidences et villages, nous restons le leader européen. Bien sûr, le développement de ces acteurs nous pousse à améliorer sans cesse nos produits. Toutefois, nous ne développerons pas des villages de villas de luxe, même si nous avons des villas dans plusieurs villages, précise Martine Balouka, de Pierre & Vacances.

Les nouveaux opérateurs n’ont pas seulement innové sur les produits, mais aussi sur la commercialisation. Quiétude Evasion, par exemple, ne se contente pas de vendre de l’hébergement sec, mais propose des forfaits très étudiés. A Longeville-sur-Mer, en Vendée, il propose, par exemple, des forfaits incluant une nuit en appartement, une découverte de l’activité char à voile et un dîner gastronomique. Dans le Périgord, au Domaine des Nouailles, c’est une balade insolite en vélorail qui est proposée, et au Domaine Saint-Hilaire, une escapade en montgolfière. Sans parler des nombreux forfaits golf et bien-être disponibles dans ses résidences. Le groupe envisage même de prendre une licence d’agence de voyages pour commercialiser des forfaits pour d’autres résidences que les siennes. Il montre ainsi sa capacité à vendre des courts séjours en France, alors que les agences de voyages traditionnelles sont toujours aussi en retard dans la vente de leur propre destination. Les produits de Quiétude Evasion sont pourtant commissionnés 15 à 22 %.

Une niche pour les agences

Les agences de voyages ont un grand rôle à jouer dans la commercialisation des résidences. Je n’ai jamais compris pourquoi elles ne le faisaient pas, alors que les agences immobilières ne s’en privent pas. Seuls les gros réseaux ont réellement pris ce produit en main. Les agences de voyages indépendantes ne savent pas l’exploiter, regrette Martine Balouka. MdB Exclusive Hotel Resorts est également ouvert aux agences, même si Michel Decroix reconnaît que ce canal de distribution n’a pas encore été suffisamment travaillé. Residhotel, qui compte 49 résidences à la mer, à la montagne, en ville et à la campagne, a également commencé à démarcher les agences de voyages, qu’il commissionne 12 à 13 %. De même pour Eurogroup Vacances qui envisageait d’ouvrir un site professionnel au printemps, avant de reporter ce projet à plus tard. Les résidences Goelia (une soixantaine de résidences en gestion) sont revendues, pour leur part, par les agences de la grande distribution, Casino Voyages et Auchan Voyages. Enfin, France Location (38 résidences de loisirs) et Néméa (27 résidences de loisirs) commissionnent également les agences. Ainsi, les résidences de tourisme offrent aux agences une belle alternative aux villages de vacances, comme Belambra vvf qui ne commissionne pas les distributeurs. Disposant de produits assez proches des résidences de tourisme, mais sans appartenir à cette catégorie, ce dernier a choisi d’investir 200 ME, entre 2005 et 2010, dans la rénovation de son parc (59 villages), et vient de relancer son image de marque.

De petits